合作建房须办理合建审批手续

合作建房须办理合建审批手续


 

  合作建房是房地产开发过程中较为常见的做法,但在纳税问题上却存在诸多误区。近来,江西省萍乡市地税局12366纳税服务热线陆续接到纳税人的电话,询问如何界定合作建房、合作建房怎样纳税等。咨询员结合税收政策及相关法律规定,对这一问题作了解答。

  按照营业税相关税法的规定,合作建房是指由一方提供土地使用权,另一方提供资金的合作建房行为。国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答(之一)的通知〉》(国税函发〔1995〕156号)就合作建房中双方都拥有部分房屋的所有权行为征税问题规定如下:甲方(提供土地使用权方)以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方(提供资金方)则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而,合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”征税,对乙方应按“销售不动产”征税。

  但从上述规定分析,即使实际是一项销售住房的行为,购房者也可以辩称自己是提供资金方,购销双方之间是合作建房,从而将销售不动产纳税行为改变为合作建房纳税行为进行避税。税法认为,合作建房建造的不动产中,地面上的房屋建筑物所有权属于提供资金方,土地所有权属于原提供土地使用权方。如购房者(提供资金方)将不动产全部买入,则可认为地面建筑物本属于自己,只需要买入土地使用权即可。也就是说,销售方原本需要就全部不动产销售缴纳营业税,而按合作建房纳税的话,就只要就转让土地使用权纳税了。

  为此,咨询员提醒纳税人注意其中的涉税风险,不要心存侥幸,最终换来补税、缴纳滞纳金甚至罚款的结果。因为合作建房不仅是一方提供资金一方提供土地使用权这么简单,认定是否属于合作建房,必须依据相关法律法规的规定。

  最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(法发〔1996〕2号)对以国有土地使用权投资合作建房问题作出规定,享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)规定,本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。按上述司法解释,合作建房需要符合以下几个条件:一是必须以合作双方名义办理合建审批手续;二是办理土地使用权变更登记;三是其中一方应该具有房地产开发经营资质。这也就是国家税务总局《关于合作建房营业税问题的批复》(国税函〔2005〕1003号)认为某项目不属于合作建房的原因。该文件批复如下:鉴于该项目开发建设过程中,土地使用权人和房屋所有权人均为甲方,未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此,甲方提供土地使用权,乙方提供所需资金,以甲方名义合作开发房地产项目的行为,不属于合作建房,不适用国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税发〔1995〕156号)第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

  最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)为此还规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。税收上对此也有相应的规定,国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发〔1995〕156号)就甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业这种形式的合作建房问题,视具体情况确定征税:(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税“以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税;对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”征税。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按“销售不动产”征税。

 
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