房地产纳税筹划初步方案

本方案仅就房地产企业三大税种及工资薪金的筹划进行思考分析
一、 营业税
1、 房地产开发企业应交纳销售不动产之营业税,税率5.5%(含城建与教育附加),以销售收(或预收款)的全部价款与价外费用作为计税依据。
2、 从房地产行业本身来看,营业税筹划空间非常小,因其没有扣除项目,同时,又在销售时(或预售时)必须开具发票,因此使得减少收入也很困难。
3、 筹划思路及措施
(1) 可以考虑争取地方政府的先征后返,减半征收等优惠政策,并形成文件;
(2) 尽量减少价外费用以消除非销售收入被合并缴纳营业税的风险,可以采用由政府部门出具文件允许代收费用但不作为价外费用征收营业税;
(3) 采取房屋价格转移的方式。

二、 土地增值税
1、 土地增值税是就房地产的增值额部分征收四级超率累进税率的一个税种,最高税率为60%,因此对房地产行业来说是一个非常重要的税种。
2、 增值税是指销售收入减去扣除项目后的部分。扣除项目有:土地出让金及相关税费,开发成本,期间费用,可扣税金,加计扣除。
(1) 土地出让金及相关税费基本没有多大筹划空间;
(2) 成本包括土地征及拆迁补偿费,前期工程费,基础设费施,公共配套设施费,建筑安装工程费,开发间接费用;
(3) 期间费用包括财务费用,销售费用,管理市费用。期间费用可扣除并不合理,则可以据实扣除,同时销售费用与管理费按(1)(2)两项的5%扣除;若财务费用不能取得金融机构证明,核算不清,则期间费用整体以(1)(2)两项的10%扣除。
(4) 可扣税金主要指营业税及附加;
(5) 加计扣除为(1)(2)两项的20%;
3、 筹划思路
(1) 增加扣除项目金额以减少增值额,达到降低增值率减少税负目的;
(2) 临界点分析,减少收入以减少增值额,达到降低增值率减少税负目的;
(3) 利用或争取优惠政策。
4、 措施
(1) 土地征用及拆迁补偿费方面可以适当考虑增加一些费用,但风险较高;
(2) 加大与建筑承包商的沟通,以期以一定代价达到提高成本的目的,但此法,一定要注意与承包商之间的关系,及账务处理等;
(3) 其他开发成本项目也可根据地实际情况适当增加,但注意合理性;
(4) 注意公共配套设施费用的支出与提取关系,也可作为筹划方法之一;
(5) 注意项目整体与部分间的关系,进行临界点分析,扩大或缩小范围,以达整体税负减轻的目的;
(6) 采用价格分离,双合同法降低收入;
(7) 充分利用国家对普通标准住宅的优惠政策,使项目达到普通标准住宅条件,同时进行相应筹划控制增值率在20%以内,以达到免征土地增值税的优惠政策;
(8) 土地增值税属地方税种,可以考虑争取政府先征后返等政策。

三、 企业所得税
1、 企业所得税是就企业的应纳税所得额征收的一种税,税率为25%(微利企业有优惠税率),应纳税所得额一般情况下不等于企业的会计利润。房地产企业最重的税种之一。
2、 应纳税所得额,是由会计利润按税法规定对相关收入,成本,费用进行调整后得到的。对房地产企业来说,主要注意视同销售行为的收入与成本,几个主要费用,广告宣传费、招待费、福利费,及营业外收支项目。
3、 筹划思路
(1) 增加成本费用,以降低应纳税所得额;
(2) 做好费用项目开票前策划,尽量避免或减少调增的风险;
(3) 减少收入,以降低应纳税所得额;
(4) 利用或争取优惠政策。
4、 措施
(1) 同土地增值税成本费用方面筹划基本相同;
(2) 广宣费在销售收入15%比例内据实扣除,基本不会出现超标,但应注意开票时的项目列报等,同时在广宣费较大时,可以考虑采用价格转移的方式进行收入减低筹划;
(3) 招待费在销售收入0。5%范围内可以报60%,因此应根据年销售预算控制招待费数额,并考虑适当对项目进行安排;
(4) 福利费,根据规定提取,但是未使用完的部分亦不可税前扣除,因此可以考虑这方面的支出;
(5) 赞助捐赠支出,应注意税前扣除的条件;
(6) 引进变量以利用或争取优惠政策。

四、 工资薪金筹划
1、 工资薪金是就企业员工取长时期 的所有工资性收入进行九级超额累进税率方式征收的一种所得中。扣除基数为2000元,最高税率为45%。
2、 筹划思路
进行适当安排,减少员工的名义工资,或采用年薪制方法达到减少个税税负的目的。
3、 措施
(1) 年薪制或平均工资收入法,此两法均无涉税风险,但是效果不明显;
(2) 采用定额费用报销的方法,此法需要注意费用报销的项目类别,不能超出所得税规定之标准;
(3) 增加新员工的方式
(4) 通过关联方进行工资等收入的分割,可以较好的达到降税目的,但是有被查实,合并征税的风险。

五、 关于纳税筹划的一点思考
 纳税筹划,因要采取一些措施方法必然是有成本的。纳税筹划宜早不宜晚,要做好相关的保密工作,在实务中要注意会计处理方法的配合使用及对税法新情况的研究,在执行中要尽量不出现疏漏。

 
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