出租房产缴纳房产税,很多人都把计税依据算错了!

  7月份增值税“三报叠加”和房产税季报过后,笔者抽查了部分房产税季度申报情况,发现了不少的问题,尤其是出租房产的房产税计税依据错误的问题更是突出。《房产税暂行条例》规定:“房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。”“营改增”后,房产租金收入由原先征收营业税改征增值税,其计税方式也由原先的价内计税改变为价外计税,带来了从租计税房产税计税依据“房产租金收入”的混乱。要想说清楚“营改增”新政后从租计征房产税计税依据的变化,正确计算房产税,必须弄清四个问题。  

问题一:营改增后,从租计征的房产税计税依据含不含增值税?  

  为配合新政的执行,财政部、国家税务总局在《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)中,明确规定“房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。”在计征房产税等税种时,“税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。”同时,对于享受减征、免征增值税优惠的纳税人,还专门规定“免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”因此,2016年5月1日后,纳税人从租计征房产税时,其计税依据不含增值税。  

问题二:出租房产增值税计税方法有几种?如何确定?  

  “营改增”后要想确定从租计征房产税计税依据,必须先要弄清楚增值税如何计算。当前,纳税人出租房产一般存在三种情形:一是单位和个体工商户出租2016年4月30日以前取得的房产,二是单位和个体工商户出租2016年5月1日以后取得的房产,三是其他个人出租房产(住房、其他房产)。增值税计税方法也存在两种方式:一般计税方法和简易计税方法。按照纳税人增值税纳税资格的登记种类的不同,其计税的方式和依据也各不相同。详见下表:  

  

  需要注意的是:一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为,可以选择适用简易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变更。同时,对于一般纳税人存在多套房产出租,可能存在不同房产适用不同增值税计税方法选择的情形,不仅需要向国税机关备案,更要向地税机关备案。  

问题三:一般计税方法从租计征房产税计税依据如何确定?  

  出租房产实行(或选择)增值税一般计税方法的,其增值税应纳税额为“当期销项税额-当期进项税额”,当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。无论纳税人当期实际缴纳的增值税额多少,其从租计征的房产税计税依据——“不含增值税”的租金收入,就是增值税发票中列明的“销售额”,即:取得的全部租金收入按照11%的增值税率折算后的金额。计算公式如下:  

  从租计征房产税计税依据=全部租金收入÷(1+11%)  

  即使纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区),增值税按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税的,其从租计征房产税计税依据仍然是“不含增值税”的租金收入,在房产所在地地税机关申报缴纳。即:  

  从租计征房产税计税依据=全部租金收入÷(1+11%)  

问题四:简易计税方法从租计征房产税计税依据如何确定?  

  选择(或实行)简易计税方法的纳税人,由于国家对小微企业和个人(个体工商户和其他个人)出租住房的增值税优惠,其从租计征房产税的计税依据,不能简单地等同于按5%征收率折算不含税租金收入,应区分不同的情况分别确定:  

  1、一般纳税人选择简易计税方法的,从租计征房产税计税依据是“不含增值税”的租金收入,即以收到的全部租金收入,按照5%的征收率折算,计算公式如下:  

  从租计征房产税计税依据=实际全部租金收入÷(1+5%)  

  2、小规模纳税人实行简易计税方法的,因纳税人可能享受小微企业免征增值税优惠、以及开具增值税发票种类的不同(增值税普通发票、增值税专用发票)而不同,其从租计征房产税计税依据不能简单地等同于“不含增值税”的租金收入,其“免征增值税的,确定计税依据时”,“不扣减增值税额”,即不扣除减免的增值税额,具体如下:  

  ——满足小微企业增值税优惠条件的纳税人,出租房产开具增值税普通发票免征增值税的,确定其从租计征房产税计税依据时,“租金收入”“不扣减增值税额”,即为实际收到的全部租金,无需折算“不含增值税”的租金收入。  

  ——满足小微企业增值税优惠条件的纳税人,出租房产开具增值税专用发票的(全部或部分),不享受免征优惠,应按规定征收(或预缴)增值税,其缴纳的增值税额应予在“租金收入”中扣减。具体如下:  

  从租计征房产税计税依据=实际全部租金收入-开具增值税专用发票缴纳的增值税额  

  3、其他个人采取一次收收取租金或预收款形式出租不动产,取得(预收)的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊。分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。其房产出租的房产税计税依据的计算同小规模纳税人简易计税方法。  

  对于个体工商户和其他个人出租住房的,按照现行增值税新政,适用优惠政策减按1.5%征收的,其“免征增值税的,确定计税依据时”,房产税计税依据应为“租金收入不扣减增值税额”。即:  

  实行优惠税率的其他个人出租住房的租金房产税计税依据

  =全部租金收入-(全部租金收入/(1+5%)*1.5%)

  

  =全部租金收入-实缴增值税额

  

  综上,实行简易方式计税的房产出租房产税计税依据,可以简单地记为:实行简易方式计税的房产出租房产税计税=全部租金收入-实缴增值税额

 
®关于本站文章™ | 若非注明原创,默认 均为网友分享文章,如有侵权,请联系我们™
㊣ 本文永久链接: 出租房产缴纳房产税,很多人都把计税依据算错了!