房地产企业预计毛利额和实际毛利额差异如何调整?

  问:根据《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)规定,房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额,同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年(完工年度)应纳税所得额。

  在实际业务中,房地产企业假如某项目完工年度跨度4年,即4年中陆续完工不断取得预售收入,在前4年一直按预计毛利率预缴所得税。现在房地产企业申请在2011年注销,能否在计算整个项目的计税成本,按总可售面积在每个纳税年度销售面积中分摊,调整每年度预计毛利额和实际毛利额,重新计算每年的所得税?

  答:《企业所得税法实施条例》第九条规定,企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  依据上述规定,房地产开发企业开发产品完工后,应及时结算其计税成本并按照规定计算每年应纳税所得额,不允许将不同年度的分期完工开发产品合并计算应纳税所得额。

  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。?

  《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)规定,根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三条规定,房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。

  《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三十五条规定,开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

  依据上述规定,房地产开发企业土地增值税清算以开发项目为单位进行。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。而企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,对已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,应按所属期分别计算企业当年度应纳税所得额。如注销当年汇算清缴出现亏损,可按照《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告土地增值税清算》(国家税务总局公告2010年第29号)规定执行。

 
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